牆有釘孔就扣光押金？自然耗損 vs 損壞，哪些扣法不合法
房東說牆面泛黃、地板磨損、釘孔要扣押金？民法 §432、§433 說正常使用的耗損不用賠。這篇教你分辨自然耗損和真正損壞、搬入搬出要留什麼證據、不同意扣押金時怎麼走。
搬走那天房東拿著清單：牆上 3 個釘孔扣 3,000、牆面泛黃重漆 8,000、地板有刮痕 5,000，押金剛好扣光。這種算法很常見，但大多不合法。法律把「用久了自然會這樣」和「你弄壞的」分得很清楚，前者不能扣。這篇是押金系列 Part 3，教你畫出那條線，以及不同意時怎麼辦。
01法律怎麼分：自然耗損不用賠
民法第 432 條說承租人要用「善良管理人」的注意保管房子，第 433 條說依約定方法、依房屋性質正常使用所造成的耗損，承租人不負責任。內政部的住宅租賃契約書範本也寫明：承租人要負責損壞修繕，但「自然耗損」不在此限。
- 算自然耗損（不能扣）：掛畫、掛時鐘的小釘孔；牆面日曬泛黃、角落小污點；地板日常走動的磨損、輕微刮痕；紗窗老化、水龍頭墊圈磨損、燈管壽命到了。
- 算損壞（可以扣，但房東要舉證）：打破玻璃、燒焦流理台、牆上打大洞或大面積塗鴉、寵物抓壞門板、馬桶塞到要整組換、沒報修放到漏水變成壁癌。
- 扣多少也有限制：只能扣「修復到原本狀態」的合理費用，而且要考慮折舊。住了 5 年的舊漆，不能叫你付全新重漆的錢。
02房東要扣，舉證在他
主張「你弄壞的」的人要提出證據。房東至少要拿出：損壞的照片、搬入時沒有這個損壞的證明（通常是點交紀錄）、修繕的估價單或發票。只有一句「牆髒了要重漆」沒有單據，你可以不同意。
- 請房東逐項列出：哪裡、什麼損壞、修什麼、多少錢，附估價單。
- 逐項回覆同意或不同意，不同意的寫理由（自然耗損／搬入時就有／金額不合理）。用文字留下紀錄，LINE 也可以。
- 願意負擔的部分可以談折衷，但不要為了快點拿回押金簽「同意全部扣除」的切結。
03最有用的證據：搬入和搬出各拍一次
- 搬入當天：每個房間、牆面、地板、門窗、家電，拍照加錄影，時間戳記打開。已經有的釘孔、污漬特別拍近照。
- 點交表：和房東一起簽一份「現況點交表」，把既有瑕疵寫上去。內政部租賃契約範本附件就有這張表。
- 搬出當天：同樣角度再拍一次，兩張並排一比，自然耗損和損壞一目了然。清空後拍，鑰匙交還時也拍。
- 一起保存：租約、押金收據或轉帳紀錄、所有對話紀錄。這些在調解和法院都用得到。
- 內政部不動產資訊平台：住宅租賃契約書範本與點交表 — 範本裡有自然耗損條款和現況確認書
04不同意扣押金，怎麼走
- 先文字表明不同意，請房東在 7 日內退還不爭執的部分。
- 寄存證信函（寫法在 Part 2「信函」），把你同意扣與不同意扣的金額寫清楚。
- 到房屋所在地區公所調解委員會聲請調解，免費，不用律師（Part 4「調解」）。
- 房東不來或不成立：到法院聲請支付命令（500 元）或走小額訴訟（Part 5「命令」）。
- 也可以找各縣市的住宅租賃爭議調處機制、1950 消費者服務專線，或法律扶助基金會 412-8518 問。
05押金系列其他集
這篇是押金系列全 5 集的其中一集。每一集在 Instagram @lawbao.tw 都有影片，留言關鍵字就會收到對應的完整指南。
- Part 1｜房東不退押金，一招合法拿回來 — Instagram 影片
- Part 2｜存證信函這樣寫才有用 — 留言「信函」也能收到連結
- Part 3｜哪些扣押金合法（本集） — 留言「耗損」也能收到連結
- Part 4｜調解那一天會發生什麼 — 留言「調解」也能收到連結
- Part 5｜500 元支付命令逼他付 — 留言「命令」也能收到連結
06要注意
- 租約如果寫「退租時承租人應負擔全額重新油漆費用」這類條款，顯失公平的部分可能無效，但先不要自己認定，調解時提出來。
- 寵物造成的損壞通常算損壞，不是自然耗損；養寵物的人搬入時更要拍清楚。
- 房東自己換新家具、升級設備的費用，不能算到你頭上。
- 清潔費只有在租約有約定、或你真的留下大量垃圾時才合理。
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